Ophørsspaltning og overdragelse af samtlige anparter i et ejendomsselskab udløste ikke tilbudspligt i medfør af lejelovens dagældende § 102.

Sagen drejede sig om, hvorvidt tre konkrete transaktioner i perioden 2009-2021 vedrørende en boligudlejningsejendom, har udløst tilbudspligt i medfør af reglerne i lejelovens kapitel 24.

Ejendommen var i 2009 ejet af A og hans to brødre.

Den første transaktion vedrørte en virksomhedsomdannelse i 2009, hvor A og hans to brødre solgte ejendommen til selskabet Y ApS. A og hans to brødre ejede hver en tredjedel af anparterne i Y ApS. Denne transaktion var ikke genstand for prøvelse.

Den anden transaktion vedrører en skattefri ophørsspaltning i 2011, hvor Y ApS overdrog ejendommen til ejendomsselskabet X ApS. A ejede 100 procent af anparterne i ejendomsselskabet X ApS.

Den tredje transaktion i 2012 vedrører, at samtlige anparter i X ApS blev overdraget til selskabet Z Invest ApS, som var 100 procent ejet af A.

For landsretten drejede sagen sig alene om, hvorvidt de to transaktioner i 2011 (ophørsspaltning) og 2012 (overdragelse af anparter) havde udløst tilbudspligt.

Ophørsspaltning

To dommere i landsretten udtalte, at spaltning ikke er nævnt i opregningen i den tidligere lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., som fremstår som udtømmende.

Disse dommere bemærkede desuden, at i 2004 blev der i anpartsselskabsloven indsat udtrykkelige bestemmelser om spaltning. Uanset at lejeloven er blevet ændret adskillige gange siden 2004, var der ikke fundet anledning til at ændre ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 1. pkt.

Dommerne fandt på den baggrund ikke, at der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kunne lægges til grund, at den dagældende lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., på dette tidspunkt omfattede en ophørsspaltning som den foreliggende.

Landsretten frifandt på den baggrund med dissens (2:1) ejendomsselskabet, og lejerne skulle således ikke have haft tilbudt ejendommen.

Overdragelse af samtlige anparter

To dommere udtalte, at A såvel før som efter overdragelsen var eneejer af Z ApS og X ApS. Henset til den dagældende ordlyd af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt., og denne bestemmelses motiver samt til undtagelsesbestemmelsen i lejelovens § 102, stk. 2, litra c (om hidtidig medejer), finder de, at det ikke med sikkerhed kan lægges til grund, at anpartsoverdragelsen medførte tilbudspligt.

Landsretten frifandt på den baggrund med dissens (2:1) ejendomsselskabet, og lejerne skulle således ikke have haft tilbudt ejendommen.

Landsrettens dom henviser til de to tidligere højesteretsdomme (UfR 1993.868 H og UfR 2020.2342 H) som fastslog, at tilbudspligt efter lejelovens § 102, stk. 1, indebærer et væsentligt indgreb i sædvanlige ejerbeføjelser, der ikke kan strækkes ud over, hvad der efter bestemmelsens ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund.

 

nye_bygninger_København
Kommentar

Dommens resultat forekommer ikke oplagt rigtigt. I den juridiske litteratur har det været fast antaget, at spaltning skulle indfortolkes i lejelovens § 102, stk.1, 1. pkt.  Desuden fremgår det af bemærkningerne til den nyligt vedtagne lejelovs tilsvarende bestemmelse:

”I den foreslåede bestemmelses stk. 1, foreslås præciseret, at der ud over de i den gældende bestemmelse opregnede tilfælde også gælder tilbudspligt ved spaltning af selskaber.”

Under sagen var bemærkningerne til den nye lejelov fremlagt, men landsretten fandt til trods herfor, at den dagældende lejelovs § 102, stk. 1, 1. pkt., ikke omfattede en ophørsspaltning som den foreliggende.

Også for så vidt angår den tredje transaktion synes dommen at være en nyskabelse. En overdragelse af anparter, hvor en erhverver opnår majoritet, har hidtil i teori og praksis været anset for tilbudspligtudløsende, uanset koncernforbindelse mellem eller samme ejerskab til køber og sælger. Det skyldes blandt andet, at der i modsat fald åbnes på vid gab for omgåelser.

Dommen er optryk i UfR 2022.4196 Ø.