Ny praksis fra Ankestyrelsen skubber til rammerne for kommuners udlejning af egne bygninger til private, samt for renovering og ombygning heraf med henblik på udleje.

Ankestyrelsen har for nyligt taget stilling til, hvorvidt Faaborg-Midtfyn Kommune lovligt kunne erhverve, renovere og ombygge Tulip-bygningen i Faaborg for herefter at udleje dele af bygningen til private erhvervsaktører, samt om kommunen i så fald lovligt kunne bevare ejerskabet til den privatudlejede del af bygningen. 

Ankestyrelsen vurderede, at kommunen lovligt kunne erhverve, renovere og ombygge bygningen for herefter at udleje dele af bygningen til private erhvervsaktører, samt at kommunen efter ombygningen og renoveringen lovligt kunne bevare ejerskabet til den privatudlejede del af bygningen.

Sagen kort
Faaborg-Midtfyn Kommune overtog ejerskabet til Slagterigrunden, hvor Tulip-bygningen er beliggende, i 2018 med henblik på byudvikling af arealet og for at skabe sammenhæng mellem bymidten og lystbåde- og erhvervshavnen. 

Det er, på baggrund af en arkitektkonkurrence for ejendommen, visionen, at Tulip-bygningen skal omdannes til et multifunktionelt opholds- og mødested i form af et ”fødevarefællesskab” med både kommunale og private aktiviteter. Den privatudlejede andel af bygningen kan opgøres til 2.100 m2 svarende til ca. 32 procent af bygningens samlede areal, og ombygningen og moderniseringen af bygningen vil kræve investeringer i omegnen af 80 mio. kr. ekskl. moms, heraf 20 mio. kr. ekskl. moms relateret til erhvervslejemålene. 

Der er af kommunen oplyst følgende om behovet for, at kommunen dels forestår ombygningen og konceptudviklingen af bygningen, dels bevarer det fortsatte ejerskab til erhvervslejemålene:

”Det er dog centralt, at Kommunen forestår ombygningen og konceptudviklingen af Tulip-bygningen, således Kommunen kan styre projektet i dets udviklingsfaser og forestå den overordnede koordinering heraf. Det anses således ikke for realistisk, at en kommerciel aktør på det nuværende udviklingsstadie af såvel bygning som by vil overtage bygningen, for derefter at drive og bekoste udviklingen af konceptet af Tulip-bygningen.

[…]

Kommunens fortsatte ejerskab af erhvervslejemålene i Tulip-bygningen efter den påtænkte ombygning og udlejning (på markedsvilkår) vil endvidere sikre, at konceptet for Tulip-bygningen opretholdes og videreudvikles i overensstemmelse med den samlede langsigtede udviklingsplan for Faaborg, herunder ved en eventuel udskiftning af erhvervslejere. Kommunens fortsatte ejerskab af erhvervslejemålene vil derfor være et værdifuldt, langsigtet styringsværktøj for bevaringen af konceptet om et "fødevarefællesskab".

 

tre_bygninger

Ankestyrelsens vurdering
Spørgsmålet om kommunens adgang til at renovere og ombygge bygningen for herefter at udleje dele heraf til private erhvervsaktører såvel som spørgsmålet om kommunens mulighed for at bevare ejerskabet til den privatudlejede del af bygningen er ikke reguleret i den skrevne lovgivning, hvorfor spørgsmålene er vurderet efter kommunalfuldmagtsreglerne.

Erhvervelse af ejendommen
Det er Ankestyrelsens vurdering, at kommunens erhvervelse af ejendommen var lovlig, idet formålet med erhvervelsen var at varetage en lovlig kommunal interesse i form af byudvikling, herunder navnlig at realisere visionen om at skabe sammenhæng mellem bymidten og havneområdet i Faaborg. 

Renovering og ombygning med efterfølgende udlejning
Ankestyrelsen vurderer desuden, at kommunen med hjemmel i kommunalfuldmagten kan renovere og ombygge bygningen for herefter at udleje 32 procent af bygningen til private erhvervsaktører. Ankestyrelsen stiller således ikke krav om, at kommunen afskaffer denne overkapacitet. Ankestyrelsen lægger ved denne vurdering vægt på, at byudvikling og byplanmæssige hensyn, udarbejdelse af infrastruktur, turisme, kulturelle aktiviteter samt et velfungerende erhvervsliv er lovlige kommunale formål, samt at kommunen i den forbindelse har en særlig interesse i at sikre, at bygningen får den ønskede nøglerolle i den fremtidige udvikling. Endelig lægger Ankestyrelsen vægt på, at der er tale om renovering af en eksisterende bygning og ikke nybyg, hvorved der ikke bliver tale om etablering af en overskudskapacitet.

Bevare ejerskabet til bygningen
Det er Ankestyrelsens vurdering, at kommunen ikke er forpligtet til at afhænde den udlejede del af ejendommen, men at kommunen kan fortsætte udlejningen heraf, forudsat at udlejningen sker på markedsvilkår.  

Dette begrunder Ankestyrelsen med, at en kommune ikke er forpligtet til at afhænde en del af en bygning, hvis blot der er en vis mulighed for, at bygningen senere skal anvendes til kommunale formål. Samtidig har kommunen anført saglige kommunale interesser i at bevare ejerskabet til bygningen, idet dette sker med henblik på at sikre, at bygningen også fremadrettet får den ønskede nøglerolle i udviklingen af området.

Bech-Bruuns kommentar
Udgangspunktet er, at en kommune ikke lovligt kan forestå udlejning af bygninger, lokaler mv., da det vil stride mod forbuddet mod, at kommuner driver erhvervsvirksomhed i konkurrence med private aktører. Udgangspunktet kan imidlertid fraviges, hvis udlejning kan begrundes med, at et væsentligt kommunalt formål realiseres. 

Denne undtagelse er generelt snæver, hvilket også afspejler sig i praksis fra Ankestyrelsen. Med Ankestyrelsens udtalelse er det således interessant, at byudviklingsmæssige hensyn, herunder interessen i at samle kommunale og private aktiviteter i samme bygning, tilsyneladende kan begrunde en fravigelse fra dette udgangspunkt. Ankestyrelsen synes således med denne afgørelse af udvide undtagelsesmuligheden.

Udtalelsen er desuden interessant i forhold til praksis omkring overskudskapacitet. Det er i praksis fra Ankestyrelsen tidligere fastslået, at kommuner lovligt kan udleje kommunal ejendom, der ikke aktuelt udnyttes af kommunen, og som således udgør overskudskapacitet, hvis blot der er en vis mulighed for, at kommunen senere skal udnytte ejendommen til kommunale formål. 

Det, som gør den aktuelle sag interessant, er, at det langsigtede formål med ejendommen netop var en blandet kommunal/privat anvendelse i et ”fødevarefællesskab”, og dermed synes der netop ikke at være en potentiel fremtidig kommunal anvendelse af de udlejede lokaler – tværtimod. Der synes dermed heller ikke umiddelbart at være noget til hinder for, at kommunen afviklede den private del af bygningen. Hensynet til at kunne kontrollere aktiviteterne i bygningen synes således også at kunne sikres på anden vis end gennem ejerskab, eksempelvis gennem ejerforeningsvedtægter eller lignende. 

Det er dog i øvrigt væsentligt at være opmærksom på, at Ankestyrelsen lægger vægt på, at der er tale om udlejning af dele af en eksisterende bygning, og det fremgår således implicit af afgørelsen, at Ankestyrelsen ikke ville være nået til samme resultat, hvis der var tale om udleje af dele af en nyopført bygning. 

Udtalelsen viser, at der gælder meget vide rammer ikke blot for kommuners udlejning af egne bygninger til private, men også for renovering og ombygning heraf med henblik på udleje, og udtalelsen skubber efter vores opfattelse til denne grænse. 

Til de interesserede kan udtalelsen læses her.