I en markedslejesag blev skønserklæringen lagt til grund for fastsættelsen af markedslejen. I vurderingen skulle der ikke ses bort fra arbejder udført og bekostet af lejer i lejemålet.

Sagens faktum
Udlejer havde overfor lejer varslet en markedslejeforhøjelse på cirka 300.000 kroner årligt, fra cirka 900.000 kroner årligt til cirka 1.200.000 kroner årligt.

Under sagen blev der afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden fastsatte markedslejen for det omtvistede lejemål til cirka 1.150.000 kroner, svarende til en afvigelse på cirka 19 % fra den gældende leje, hvilket er mere end de 10 - 15 %, der efter lovens forarbejder og fast retspraksis udgør væsentlighedskriteriet i erhvervslejelovens § 13, stk. 1.

Skønsmanden bemærkede dog også i sin vurdering, at markedslejen efter skønsmandens vurdering skulle fastsættes cirka 181.000 kroner lavere, såfremt der skulle ses bort fra visse særindretninger, som var udført og bekostet af lejer. 

Der var under sagen alene fremlagt oplysninger om et begrænset antal sammenligningslejemål.

Boligrettens dom
Boligretten frifandt med dissens (2:1) lejer, idet flertallet fandt, at udlejer hverken ved det afhold-te syn og skøn eller på anden vis havde løftet sin bevisbyrde for, at den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen.

Til grund herfor lagde flertallet vægt på, at sammenligningsgrundlaget ikke havde været fuldstændigt, idet der for flere af sammenligningslejemålene var uafklarede punkter i forhold til vilkår mv., hvilket medførte en vis usikkerhed i sammenligningsgrundlaget.

Hertil kom, at skønsmanden ifølge flertallet ikke havde redegjort tilstrækkeligt for flere af sine konklusioner, herunder særligt i forhold til betydningen af, om lejen var inklusive eller eksklusive driftsudgifter, og lejers arbejder i lejemålet, som skønsmanden som anført havde værdiansat til cirka 181.000 kroner.

Endelig var der i skønserklæringen henvist til en række sammenligningslejemål, som der ikke var fremlagt konkrete lejevilkår for, og som heller ikke var besigtiget.

nybyggeri_bechbruun

Østre Landsrets dom
Under sagens forberedelse for landsretten blev der afholdt supplerende syn og skøn, hvor skønsmanden konkretiserede og underbyggede grundlaget for sin vurdering.

På baggrund heraf – og idet der ikke var påvist fejl i grundlaget for skønserklæringerne eller i det uøvede skøn – lagde landsretten skøns-mandens vurdering til grund og fastsatte markedslejen for det omtvistede lejemål i overensstemmelse hermed.

Landsretten bemærkede også, at det forhold, at der alene er anvendt et mindre antal sammenligningslejemål, ikke i sig selv medfører, at en skønserklæring skal tilsidesættes.

I forhold til lejers arbejder i lejemålet fandt lands-retten det ikke godtgjort af lejer, at arbejderne, der i vid udstrækning bestod af særindretninger til lejers anvendelse af lejemålet til fitnesscenter, havde forbedret lejemålet eller på anden vis tilført lejemålet værdi eller nye egenskaber, hvorfor der ikke skulle ses bort herfra ved fastsættelsen af markedslejen. Lejer havde blandt andet lagt nyt fitnessgulv ovenpå et allerede nylagt klinkegulv, opsat skillevægge til brug for lejers anvendelse af lejemålet, etableret adgangskontrol, trukket el til maskiner og musikanlæg mv.

Herudover havde lejer dog også udvidet ventilationsanlægget og baderummene, ligesom der var foretaget en generel renovering af kælder- og stueplan.

Dommen er optrykt i T:BB 2022.504 Ø.