Photo of Jesper Bøge Pedersen Jesper Bøge Pedersen Partner 72273552

Når et fremlejeforhold ophører, nyder en fremlejetager ikke samme beskyttelse som en lejer i relation til overskydende depositum og forudbetalt leje. På baggrund af nogle aktuelle sager om fremlejetagere, som er kommet i klemme, ønsker regeringen at øge deres beskyttelse.

Forslaget indeholder kontroversielle elementer og har tre hovedpunkter: En begrænsning af den forudbetalte leje, som fremlejegiver kan opkræve, straf ved manglende tilbagebetaling af depositum samt opsigelsesret og -pligt med efterfølgende hæftelse for udlejer.

Begrænsning af den forudbetalte leje
Denne del af lovforslaget er ganske rimelig. Fremlejegiveren skal fremover ikke kunne opkræve mere i forudbetalt leje end det, som fremlejetageren kan nå at ”bo op” i opsigelsesperioden.

Hvis fremlejegiver opkræver forudbetalt leje for et tidsrum, som er længere end opsigelsesvarslets længde, så får den overskydende forudbetalte leje virkning som ekstra depositum, hvilket ikke er i overensstemmelse med formålet af forudbetalt leje.

Strafferetlig sanktion ved manglende tilbagebetaling af forudbetalt leje og depositum
Ifølge forslaget risikerer fremlejegiver bøde eller fængsel i op til fire måneder, hvis han disponerer over det indbetalte depositum og den forudbetalte leje på en sådan måde, at fremlejetageren påføres tab ved ikke at afregne med lejeren inden for en vis frist.

Det er uomtalt og usikkert, hvad der ligger i at ”disponere på en måde”, som fører til tab. Depositum m.v. hverken kan eller skal holdes adskilt fra fremlejegiverens øvrige økonomi. Derved kan enhver økonomisk disposition fra fremlejegiverens side principielt føre til tab for fremlejetageren. Der er således ikke noget reelt indhold i, at fremlejegiver skal ”disponere på en måde”, medmindre det er hensigten at tillægge fremlejegivers generelle økonomiske opførsel betydning ved vurderingen af en mulig strafferetlig sanktion. Lidt polemisk kan det anføres, at fremlejegiveren risikerer fængsel, blot fordi han ikke har midlerne til at betale, altså en genindførelse af gældsfængsel. Det er næppe hensigten.

 

bygninger_lejligheder_bechbruun

Opsigelsesadgang, -pligt og udlejers hæftelse over for fremlejetager
Regeringen vil desuden blande udlejeren direkte ind i forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager. Der er tale om en nyskabelse, som er kontroversiel og som i øvrigt har fået en uheldig udformning.

Ifølge forslaget skal udlejere fremadrettet have mulighed for at opsige lejere, som gentagne gange misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager. Muligheden fremkommer, når udlejer to eller flere gange har fået en meddelelse om, at fremlejegiver ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en huslejenævnsafgørelse. Efter tredje gang opstår der en pligt for udlejer til at opsige fremlejegiveren. Hvis udlejeren ikke gør det, hæfter han for det krav, som fremlejetageren ellers kun ville kunne gøre gældende mod fremlejegiveren.

Forslaget pålægger efter vores opfattelse udlejeren en urimelig risiko og en urimelig administrativ byrde. Udlejeren bliver ”politimand” og garant i relation til et kontraktforhold, han ikke er part i.

Derudover forekommer det samtidig besynderligt, at regler om udlejers hæftelse placeres i en del af lejeloven, som ellers omhandler opsigelse.

Udkastet til lovforslaget er sendt i høring indtil den 8. juni 2021, og det er nok tvivlsomt, om det bliver vedtaget i den foreliggende form.