Nye vurderingsprincipper for landbrugsarealer med vindmøller og solcelleanlæg trådte tidligere i år i kraft. Det er en lovændring, der skal skabe mere transparens og overskueliggøre vurderingsmetoden.

Den 1. marts 2021 trådte en ændring af ejendomsvurderingsloven i kraft. Lovændringen indfører en ny vurderingsmetode for blandt andet landbrugsjord, hvorpå der er placeret vindmøller eller solcelleanlæg. Med ændringen er der skabt transparens i vurderingsprincipperne for arealer med henholdsvis vindmøller og solcelleanlæg. Den nye vurderingsmetode gør det mere overskueligt for ejerne af landbrugsjord at gå ind i projekter om placering af enten vindmøller eller solcelleanlæg til produktion af grøn energi på landbrugsjord.

Landbrugsjord kan også være erhvervsjord
Arealer med vindmøller og solcelleanlæg adskiller sig fra øvrige erhvervsejendomme ved, at der ikke er nogen sammenhæng mellem grundværdien og grundarealet. Men med ikrafttrædelsen af ændringen af ejendomsvurderingsloven skal også landbrugsjord med enten vindmøller eller solcelleanlæg karakteriseres som erhvervsjord.

Den offentlige grundværdi af det landbrugsareal, hvorpå anlæggene er placeret, skal herefter fastsættes med afsæt i en pris på 180 kroner per megawatt-time i standardiseret årlig produktionskapacitet (2021-niveau). Prisen per megawatt-time er fastsat ud fra en samlet afvejning af handelsprisniveauerne for ejendomme, hvorpå der er placeret enten vindmøller eller solcelleanlæg.

Antallet af megawatt-timer for ejendommen fastsættes ud fra, hvad en tilsvarende produktionskapacitet kan producere i et standardår med typiske vind- eller solforhold. Den nye vurderingsmetode medfører, at grundværdierne for ejendomme med vindmøller og solcelleanlæg vurderes ud fra den samme tilgang og for ens grundværdier, hvis anlæggenes årlige produktionskapacitet er ens.

Da landbrugsjord med vindmøller og solcelleanlæg fremover anses for at være erhvervsjord, skal den offentlige grundværdi beskattes med den grundskyldspromille, der gælder for erhvervsjord. I tilfælde af at der opstilles vindmøller eller solcelleanlæg på et landbrugsareal, vil stigningen i den offentlige grundværdi resultere i en tilsvarende stigning i grundskylden. Det vil efter omstændighederne medføre en betydelig stigning i den ejendomsskat, som ejeren, af den ejendom hvorpå vindmøllerne eller solcelleanlæggene er placeret, skal betale.

Fastsættelse af grundværdien
Grundværdien findes ved at gange kapaciteten med en antagelse om 2.000 fuldlasttimer og en standardpris på 180 kroner per megawatt-time (2021-niveau). Baseret på prisen i den standardiserede produktionskapacitet, vil en vindmølleparcel med 4,2 megawatt resultere i en grundværdi på 1.512.000 kroner.

For solcelleanlæg med en produktionskapacitet på 100 megawatt, vil de nye regler tilsvarende resultere i en grundværdi på 16.200.000 kroner. Denne grundværdi beregnes ved at gange kapaciteten med en antagelse om 900 fuldlasttimer og den standardiserede produktionspris.

Dog bemærkes det, at hvis grundværdien ved den nye vurderingsmetode bliver lavere end handelsprisen for landbrugsjord i området, skal handelsprisen anvendes i stedet.

Nettilslutningstidspunktet udløser nye ejendomsvurderinger
Efter de hidtil gældende regler var det tidspunktet for vedtagelsen af den byggeretsgivende lokalplan for et projekt, der udløste en ny ejendomsvurdering. Efter ændringen af ejendomsvurderingsloven udløses kravet om en ny ejendomsvurdering først på tidspunktet for nettilslutning af den pågældende vindmølle eller solcelleanlæg.

Lokalplaner for vindmølleprojekter og solcelleanlæg, der er vedtaget fra og med 2. oktober 2020 og frem til ændringslovens ikrafttrædelse, er fritaget for kravet om en ejendomsvurdering baseret på de tidligere regler. Fritagelsen bortfalder tre år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er ændret, dog senest ved indgåelse af aftale om nettilslutning. Ejerne af de pågældende arealer undgår dermed en automatisk stigning i grundskylden, selvom der ikke opføres anlæg på landbrugsarealet.

Nye ejendomsvurderinger for eksisterende vindmølle og solcelleanlæg
Eksisterende landbrugsarealer, hvorpå der den 1. marts 2021 stod enten vindmølle- og solcelleanlæg, er omfattet af de nye vurderingsprincipper. Vurderingsstyrelsen forventer at udsende vurderingsmeddelelser i 2022. Efterfølgende sker der offentlig vurdering af landbrugsejendomme hver den 1. januar i ulige år.

Bech-Bruuns kommentarer
Med lovændringen er der indført en standardiseret vurderingsmetode af ejendomsværdien af landbrugsjord med solcelle- og vinmølleanlæg. Men ændringen af ejendomsvurderingsloven kan have forrentningsmæssige konsekvenser for både nuværende og fremtidige vindmølle- og solcelleprojekter.

Vi anbefaler på den baggrund at ejere af landbrugsjord, der allerede i dag udlejes til enten solcelle- eller vindmølleanlæg foretager en gennemgang og vurdering af, om ændringen af ejendomsvurderingsloven har konsekvenser for de indgåede forpagtningskontrakter.

For eksisterende anlæg, hvor det i lejekontrakten ikke er reguleret, hvorledes ændringer i lov eller specifikke skattemæssige konsekvenser håndteres, er udgangspunktet, at jordejer bærer risikoen for en eventuel stigning i beskatningsgrundlaget. Hvis der i lejekontrakten er hel eller delvis regulering af lovændringer og skattemæssige konsekvenser, vil dette bero på en konkret vurdering af den pågældende lejekontrakt.

Tilsvarende skal konsekvensen af den ændrede ejendomsvurderingslov indregnes i investeringsbudgetterne og forpagtningsaftalerne for fremtidige projekter.

Se ændring af ejendomsvurderingsloven her.