• Faglig nyhed
  • 21. maj 2015

Ny tysk retspraksis for betaling for istandsættelse af lejeboliger

Den øverste tyske domstol, Bundesgerichtshof, har væsentlig ændret sit syn på, om  det er ejer eller lejer, der skal betale for almindelig istandsættelse, såkaldte Schönheitsreparaturen, af lejeboliger i Tyskland. Flere frygter, at denne ”kovending” kan ramme de fleste eksisterende tyske lejeaftaler og desuden få betydning for erhvervslejemål.

Bundesgerichtshof har med nye afgørelser ændret den retspraksis, som har eksisteret siden 1987 og 2007, når det gælder lejeboliger, der kræver istandsættelse ved lejers fraflytning, de såkaldte Schönheitsreparaturen.

I 2015 har Bundesgerichtshof taget stilling til tre tilfælde, hvor lejer var flyttet ind i et ikke istandsat lejemål og blev pålagt at betale for istandsættelse ved fraflytning.

Nye retningslinjer
I den forbindelse har Bundesgerichtshof fastlagt følgende nye retningslinjer:

1. Enhver klausul om istandsættelse er ugyldig, hvis lejer er flyttet ind i et ikke istandsat lejemål.

I den situation fastslår Bundesgerichtshof, at man ikke vil kunne afgøre, om slid og brugsspor er forårsaget af den foregående lejer eller den nu udflyttende lejer. Det ville derfor være urimeligt at pålægge den nu udflyttende lejer at betale for istandsættelsen. Bundesgerichtshof erklærede derfor de aftalte klausuler for ugyldige.

2. De hidtil anvendte Quotenabgeltungsklauseln (klausuler, der forpligter lejeren til at betale en forholdsmæssig del af vedligholdelsen af lejemålet) er ofte uforståelige for lejer og kan derfor være i strid med det såkaldte transparensprincip. Derfor har Bundesgerichtshof erklæret denne type klausuler for principielt ugyldige, uafhængigt af lejemålets tilstand ved indflytning.

Konsekvens
De ændrede retningslinjer vil medføre, at: 

  • Forpligtelsen til istandsættelse påhviler udlejer, hvis lejeaftalen indeholder en ugyldig klausul.
  • Udlejers omkostninger til drift af ejendommen stiger.
  • Fokus i retssager fremover vil være rettet mod lejemålets stand  ved indflytning. Det påhviler lejer at dokumentere, hvilken stand lejemålet var i ved overtagelsen. Dertil kommer, at der ikke findes nogen definition på et ”istandsat lejemål”.
  • Udlejere vil fremover tage højde for, at de muligvis selv vil skulle foretage istandsættelse, og derfor beregne en højere leje, selvom arbejdet ville kunne udføres billigere af lejer selv.

Ved udlejning af lejeboliger i Tyskland skal det derfor fremover aftales, at lejer kun er forpligtet til at foretage istandsættelse, hvis lejemålet var nyistandsat ved overtagelsen. Aftalen skal fremgå af en overdragelsesprotokol (Übergabeprotokoll) og ikke af selve lejeaftalen.

Bech-Bruun anbefaler
Vi anbefaler, at udlejer gennemgår alle allerede indgåede lejeaftaler. Udlejere bør gennemgå de aftalte klausuler og på baggrund af lejemålets tilstand ved indflytning vurdere, om klausulerne vil holde vand ved lejers fraflytning, eller om udlejer skal regne med selv at skulle betale for istandsættelsen.

Baggrund for sagerne
Bundesgerichtshof har over en årrække ændret sit syn på området i væsentlig grad. En række standardklausuler er i den forbindelse blevet erklæret ugyldige, hvilket ifølge branchefolk i løbet af de sidste mange år har betydet tab på flere milliarder euro for den tyske fast ejendomsbranche.

Principielt er udlejer ifølge tysk lovgivning forpligtet til at vedligeholde og istandsætte sit lejemål. Denne forpligtelse bliver dog sædvanligvis lagt over på lejer.

I tyske lejeaftaler har det derfor siden 2007 været sædvane at tilføje en klausul (Quotenabgeltungsklausel), som forpligter lejer til at betale en forholdsmæssig andel af omkostningerne til vedligeholdelse af lejemålet.

Bundesgerichtshof antydede allerede i 2014, at domstolen var af den opfattelse, at sådanne klausuler under visse omstændigheder kunne være urimelige for lejer.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • New York

    412 W 15th Street, 15th Floor,
    New York 10011

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik