Faglig nyhed
22. oktober 2012

Den tyske RETT-Blocker-struktur bortfalder formentlig

Den 26. oktober vedtager den tyske Forbundsdag formentlig en ny skattelov. Den nye skattelov indeholder blandt andet en formulering angående loven om skat på erhvervelse af fast ejendom (GrEStG), som kan få vidtgående konsekvenser for investorer inden for fast ejendom.

Tyske fast ejendomserhvervelser kan i fremtiden gå hen og blive dyrere. Den tyske Forbundsdag vedtager nemlig formentlig en ny skattelov (Jahressteuergesetz, JStG), der vil forhindre, at man med virkning fra den 1. januar 2013 kan undgå at betale Real Estate Transfer Tax (RETT) på 3,5- 5 procent af købsprisen.

Nuværende situation
Hidtil har det i henhold til GrEStG § 1, stk 3 ved erhvervelse af fast ejendom gennem køb af anparter fra det selskab, som ejer ejendommen, været muligt at undgå at betale grunderhvervelsesskat, når visse betingelser var opfyldt – den såkaldte "RETT-Blocker-struktur".

RETT skal principielt betales, når mindst 95 % af alle andele direkte eller indirekte ejes af en anpartshaver eller koncern. Det betyder, at RETT kunne undgås, hvis en investor kun ejede op til 94,9 % af det pågældende ejendomsselskab. De resterende 5,1 % af andelene var typisk ejet af et tysk KG (såkaldt ”Blocker KG”, et tysk personselskab, der svarer til det danske K/S), i hvilket den pågældende investor så ejede 94,9 % af andelene. KG’ets resterende 5,1 % var ejet af en uafhængig tredjemand (såkaldt ”Doppeldeckerstruktur”). Ved denne grundstruktur bliver de resterende indirekte ejede 5,1 % af anparterne ikke tilregnet investor. KG’et virkede altså som ”blocker”.

Denne mulighed blev brugt i stor stil blandt institutionelle og private investorer. RETT ligger i Tyskland p.t. på mellem 3,5 og 5 % af købsprisen, alt afhængig af hvilken delstat ejendommen befinder sig i.

Ændringerne i GrEStG - den nye situation
Den tyske Forbundsdag har opfordret regeringen til at præsentere en løsning til i fremtiden at forhindre sådanne RETT-Blocker-strukturer. Derfor har det tyske finansministerium nu bl.a. fremlagt en ny § 1, stk. 3a til GrEStG. I modsætning til den hidtil gældende regulering skal der i fremtiden også betales RETT, når – ud fra en kommerciel betragtning – over 95 % af andelene ejes af samme selskab/koncern. Det vil sige, at den hidtil foretagne særskilte betragtning af forskellige investeringsniveauer, hvor KG’et kunne virke som blocker, bortfalder, hvis det sidste led i kæden rent matematisk ejer mere end 95 % af ejendomsselskabets andele, hvilket ville være tilfældet i en ”Doppeldeckerstruktur”.

Denne ændring skal være gældende for alle handler, som gennemføres efter den 31.12.2012.

Bech-Bruun kommentar
Den nye regulering har umiddelbart ingen konsekvenser for bestående ”Blocker-strukturer”, hvorimod den får alvorlige konsekvenser for planlagte eller allerede igangsætte handler, som først (juridisk) gennemføres efter den 31.12.2012, selv om handlen handelsretlig eller med henblik på udbytteskat (ertragssteuerrechtlich) skal have virkning fra den 31.12.2012.

(Kilde: Bundesfinanzministerium, www.bundesfinanzministerium.de)

Gå-hjem-møde hos Bech-Bruun
Bech-Bruun afholder på grund af denne ændring et gå-hjem-møde den 12. november fra kl. 16-17.30. Invitation kan indhentes hos Nina Grunow (ngr@bechbruun.com) eller på Bech-Bruuns hjemmeside www.bechbruun.com/arrangementer