• Artikel

Udlejere kan ånde lettet op: Ingen smutvej til gratis varme

Af advokat i Bech-Bruun, Martin Sohn.

Bragt i Ejendomswatch den 4. juli 2018.

Klumme: Østre Landsret har stadfæstet, at en lejer ikke har ret til at få sine aconto-varmebeløb retur, selvom varmeregningen ikke er baseret på præcise målerdata.

Der var enighed mellem de tre dommere i Østre Landsret, da de den 24. maj 2018 stadfæstede byrettens dom i en sag om anvendelse af graddage til brug for estimering af lejers varmeforbrug.

Østre Landsret har med stadfæstelsen taget endelig stilling til – og anerkendt – at udlejer er berettiget til at anvende graddage til at estimere varmeforbruget hos lejer med afsæt i tidligere års forbrug.

Afgørelsen er principiel, idet anvendelsen af graddage ikke følger direkte af lejelovens ordlyd. Trods dette har Østre Landsret – i overensstemmelse med byrettens dom - accepteret metoden.

Lejeloven og graddage
Den centrale bestemmelse i relation til spørgsmålet om brug af graddage er lejelovens paragraf 40, hvorefter udlejers udgifter til varme og opvarmning af brugsvand fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Efter bestemmelsen skal fordelingen af varme ske enten efter egnede varmefordelingsmålere, bruttoetageareal eller rumfang, mens fordelingen af brugsvand skal ske efter egnede varmefordelingsmålere eller efter antallet af varmtvandshaner og værelser.

Manglende iagttagelse af lejelovens regler om fordeling af forbrugsomkostninger kan medføre, at udlejer mister retten til at opkræve efterbetalinger og – i yderste konsekvens - at det aflagte fordelingsregnskab kendes for ugyldigt med den følge, at lejer kan kræve at få samtlige aconto-indbetalinger retur fra udlejer, og således intet betaler.

Beregning af graddage
Selvom lejelovens paragraf 40 synes relativt klart formuleret, har det i en lang årrække være almindelig praksis hos de store udbydere af forbrugsregnskaber at anvende graddage til at estimere en lejers varmeforbrug i situationer, hvor udlejer ikke har adgang til de fornødne måleroplysninger til brug for fordelingen.

Sådanne situationer kan eksempelvis opstå, hvis hoved- eller bimåleren er defekt, og udlejer som følge heraf mangler måleroplysningerne, eller i tilfælde hvor en forbrugsmåler ikke er blevet aflæst ved et lejerskifte.

At metoden er anerkendt i praksis understøttes af de samstemmende forklaringer, der blev afgivet af fagfolk under sagen i såvel by- og landsret, hvor repræsentanter fra virksomheder, der udarbejder forbrugsregnskaber udtalte, at anvendelsen af graddage ikke alene er praktisk anvendelig, men også en rimelig metode i de tilfælde, hvor forbruget ikke kan aflæses på sædvanlig vis.

I praksis udregnes graddagene ved at beregne den gennemsnitlige middeltemperatur over et døgn. På baggrund heraf er det muligt at foretage en omtrentlig beregning af varmeforbruget.

Brug af graddage er nu endegyldigt fastslået
Spørgsmålet i den omtvistede sag var, hvorvidt udlejer var berettiget til at udarbejde varmeregnskab på grundlag af graddage som følge af defekte målere i en ejendom.

Lejerne var af den opfattelse, at lejeloven ikke åbner mulighed for at udarbejde forbrugsregnskaber på baggrund af graddage, og at denne metode skulle medføre ugyldighed for samtlige forbrugsregnskaber aflagt i ejendommen. Det ville få den konsekvens, at udlejer mistede sit efterbetalingskrav, ligesom udlejer skulle tilbagebetale alle aconto-indbetalinger fra lejerne i det pågældende regnskabsår. Byretten slog indledningsvis fast, at den omstændighed, at varmeregnskabet på nogle af lejemålene som følge af defekte målere blev udregnet på baggrund af graddage, ikke i sig selv kunne føre til, at varmeregnskaberne skulle tilsidesættes som ugyldige. Byretten fandt, at det ikke var godtgjort, at anvendelsen af graddage medførte en sådan skævvridning af det samlede varmeregnskab, at varmeregnskabet ikke kunne lægges til grund, som lejerne ellers påstod. Der var således ikke grundlag for at tilsidesætte varmeregnskaberne.

Denne begrundelse var Østre Landsret enig i, og med dommen i Østre Landsret er der nu sat et punktum i sagen med en stadfæstelse af, at det ikke er i strid med lejelovens regler om forbrugsregnskaber at anvende graddage til at estimere en lejers varmeforbrug på baggrund af tidligere års registrerede forbrug.

Stor betydning for landets udlejere
Østre Landsret har blandt andet lagt vægt på formålet bag bestemmelserne i lejeloven om aflæggelse af varmeregnskab, hvorefter formålet er at sikre en korrekt og sikker fordeling af udgifterne til varme og opvarmning på brugsvand mellem lejerne. Østre Landsret anså det dermed ikke for afgørende, at graddage ikke er oplistet i ordlyden af lejelovens paragraf 40.

Som anført indledningsvis er dommen ikke alene principiel – den er også af større betydning for landets udlejere, der nu har rettens ord for at anvendelsen af graddage er et rimeligt og praktisk alternativt til at kompensere for utilgængelige måleroplysninger.

Var Østre Landsret kommet frem til det modsatte resultat ville det efterlade branchen uden alternativer til at kompensere for eksempelvis defekte eller endda bevidst ødelagte målere, hvormed lejer i realiteten kunne opnå et gratis varmeforbrug på grund af forhold, som udlejer ikke er herre over. Denne usikkerhed er nu endegyldigt elimineret.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • New York

    412 W 15th Street, 15th Floor,
    New York 10011

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik