• Artikel

To måder at optimere porteføljen på

Af senioradvokat i Bech-Bruun Henrik Westermann og advokat Babak Eftekhari.

Bragt i Børsen den 21.marts 2018.

De seneste år har investorer oplevet et stadig større nedadgående pres på startforrentningen på udlejningsejendomme.

Tendensen har - ikke overraskende - været stærkest i Københavnsområdet. Det har betydet, at flere investorer er begyndt at kigge uden for de mest attraktive områder for at finde investeringsejendomme med en højere startforrentning.

Selvom dette kan være en fin investeringsstrategi, kan det være en god idé at overveje, om ens nuværende investeringsportefølje af udlejningsejendomme kan optimeres.

Tjek op på markedsleje
En måde at optimere erhvervsdelen af en investeringsportefølje på er at varsle markedslejeforhøjelser. Markedsleje betegner den erhvervsleje, en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville betale for et erhvervslejemål, hvis lejeaftalen var indgået på det tidspunkt, hvor udlejer ønsker at markedslejeregulere.

En markedslejeforhøjelse forudsætter, at den gældende leje, som lejer på tidspunktet for markedslejevarslingen betaler, er væsentligt lavere end markedslejen.

En sådan afvigelse foreligger, når den gældende leje er mindst 10-15 pct. lavere end markedslejen.

Overvej forbedringer af lejemål
Udlejer kan dog befinde sig i en situation, hvor den aktuelle leje ikke afviger væsentligt fra markedslejen, men dog alligevel er lavere end markedslejen.

Man kan for eksempel forestille sig, at den gældende leje udgør 1500 kr. pr. kvadratmeter, og markedslejen for det pågældende lejemål er 1600 kr. pr. kvadratmeter. I dette eksempel vil udlejer ikke have mulighed for at varsle markedslejeforhøjelse, da den gældende leje ikke afviger væsentligt fra markedslejen. Der foreligger en markedslejereserve (på 100 kr. pr. kvadratmeter), som udlejer dog ikke kan realisere uden videre.

Udlejer kan i ovenstående situation overveje at gennemføre forbedringsarbejder i lejemålet og/eller udlejningsejendommen for dermed at øge markedsværdien af lejemålet.

Forbedringsarbejder kan øge markedslejeværdien af et lejemål, da markedslejen bl.a. fastsættes under hensyntagen til lejemålets kvalitet og vedligeholdelsestilstand.

Hvis man i samme eksempel som ovenfor forestiller sig, at markedslejen efter gennemførelse af forbedringsarbejderne nu udgør 1750 kr. pr. kvadratmeter, vil der foreligge en lejeafvigelse på 15 pct. og dermed en væsentlig lejeafvigelse, som berettiger udlejer til en markedslejeforhøjelse. Udlejer vil således kunne kapitalisere den skjulte markedslejereserve (det vil sige forskellen mellem 1500 kr. pr. kvadratmeter og 1600 kr. pr. kvadratmeter), som nævnt ovenfor ved at gennemføre forbedringsarbejder og derefter varsle markedslejeforhøjelse.

Da vurderingen af størrelsen af markedslejen er skønsmæssig, er der i praksis en risiko for, at udlejer alligevel ikke vil have held med at komme igennem med en markedslejeforhøjelse. Imidlertid er omkostningerne til forbedringsarbejderne ikke spildt.

Udlejer kan nemlig få en lejeforhøjelse alene på grundlag af forbedringsarbejderne.

En forbedringsforhøjelse beregnes i almindelighed med udgangspunkt i ydelsen på et 20-årigt lån, hvilket i dagens rentemiljø vil sige omkring 7 pct. p.a.

Selvom udlejer ikke måtte få den skjulte lejereserve med, ligger forrentningen på den rene forbedringsforhøjelse altså et godt stykke over forretningen på at udvide porteføljen med flere ejendomme.

Udlejer bør derfor tage forbehold for en forbedringsforhøjelse, hvis man alligevel ikke kan gennemføre markedslejeforhøjelsen. Dermed sikrer udlejer, at han stadig får værdi for sine omkostninger til forbedringer.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • New York

    412 W 15th Street, 15th Floor,
    New York 10011

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik