• Artikel

Hvad sker der med de nye AB-aftaler?

Af partner i Bech-Bruun, Claus Berg.   

Bragt i Ejendomswatch den 13.februar.

Det dugfriske høringsudkast til AB-reform varsler store ændringer i kontraktforholdene i bygge- og anlægssektoren. Der er en langvarig tradition i Danmark for frivillige standardaftaler om bygge- og anlægsarbejder og teknisk rådgivning herom. Disse aftaler baseres på forhandlinger mellem de centrale aktører i byggebranchen, herunder toneangivende repræsentanter for bygherrer, entreprenører og rådgivere. AB-dokumenterne er det juridiske fundament for stort set alle offentlige og private byggerier. En omfattende reform af de nugældende standardvilkår (AB 92, ABT 93 og ABR 89) er nu på trapperne.

Efter cirka tre års udvalgsarbejde offentliggjorde Trafik, -Bygge og Boligstyrelsen den 2. februar 2018 et høringsudkast til AB 18 og ABR 18, der skal afløse de nugældende standardaftaler AB 92 og ABR 89 for hhv. bygge- og anlægsarbejder og rådgivning knyttet hertil. Et særskilt standarddokument for totalentreprise (ABT 18) til afløsning af det nugældende ABT 93 forventes offentliggjort i løbet af foråret.

Det vil ske samtidig med offentliggørelse af en række såkaldte ”appendikser”, som vil gøre det muligt for bygherren at tilvælge projektudvikling, projektoptimering, driftskrav og incitamentsordninger som en overbygning til AB. For mindre byggeprojekter vil der desuden blive offentliggjort forenklede versioner af AB og ABR.

De nye standardvilkår forventes efter en høringsperiode at blive offentliggjort i deres endelige form i løbet af foråret 2018 med henblik på ikrafttræden den 1. januar 2019.

De væsentligste ændringer
Høringsudkastet til AB 18 ligger i struktur og systematik på lange strækninger tæt op ad den nugældende AB 92.  AB 18 er dog et mere voluminøst dokument. Dette skyldes for det første, at en række centrale elementer i bl.a. nyere praksis fra voldgiftsretten for Byggeri & Anlæg er blevet indbygget i AB 18. For det andet – og ikke mindst – indeholder AB 18 en række nyskabelser, som utvivlsomt vil få stor praktisk betydning for bl.a. risiko- og ansvarsfordelingen mellem bygherrer og entreprenører i kommende byggeprojekter.

Med hensyn til rådgiveraftaler ændres opbygningen af den nugældende ABR 89 mere radikalt, idet hele systematikken og emnevalget i ABR 18 i vidt omfang bliver harmoniseret med AB 18.

Regulering af entreprenørprojektering
Siden vedtagelsen af AB 92 for 25 år siden er der sket en betydelig overførsel og brancheglidning af projektering fra bygherrens egne rådgivere (arkitekter og ingeniører) til entreprenører og producenter af byggematerialer. Det er fx i dag sædvanligt, at store dele af de tekniske anlæg og installationer, herunder ventilationsanlæg, projekteres af entreprenører.

Som konsekvens af denne udvikling i byggeriet foretages der i AB 18 nu også en regulering af entreprenørprojekteringen. Denne nye regulering lægger bl.a. op til udpegning af en projekteringsleder, som på bygherrens vegne skal sikre grænsefladerne mellem entreprenørens delprojektering og resten af projektet.

Større fokus på planlægning
AB 18 og ABR 18 indeholder en række nye bestemmelser, der sigter mod en betydeligt bedre planlægning af byggesager end hidtil. Mantraet bag disse nye bestemmelser er tydeligvis et ønske om at undgå eller - mere realistisk – begrænse et ellers stadigt stigende omfang af tvister om forsinkelser, budgetoverskridelser og mangler i både store og små byggesager.

Blandt de mange nye håndtag som AB 18 og ABR 18 introducerer, kan fremhæves, at der indføres en obligatorisk projektgennemgang, større krav til kvalitetssikring og projektgranskning, tættere regulering af tidsplaner og ikke mindst løbende opdatering af disse.

Også uventede ekstrakrav fra entreprenørernes side søges begrænset. Dette sker bl.a. gennem tættere regulering af ændringshåndtering, herunder frister for ekstrakrav. Det er værd at bemærke, at der ikke er blevet indført præklusive frister. Der er dog tale om en kraftigere understregning af, at sådanne krav skal fremsættes snarest muligt. 

Digitale bygningsmodeller
Brugen af BIM (Building Information Modeling), herunder projektering i 3D, har i de seneste år vundet stort indpas i byggeriet. Som konsekvens heraf indeholder AB 18 og ABR 18 en række betingelser for brug af digitale bygningsmodeller. Der er tale om en basal regulering af formater, roller og ansvar. AB-systemet overlader det således fortsat til byggeriets parter at detailregulere den digitale byggeproces.

Ansvarsregulering
Et langt stykke ad vejen ligger de grundlæggende ansvarsforhold i AB 18 og ABR 18 på linje med de tidligere standardvilkår. Der indføres dog enkelte, markante ændringer, især i reglerne om entreprenør- og rådgiveransvar for fejl og mangler.

Blandt de væsentlige ændringer kan især fremhæves de nye regler om en konventionalbod for rådgivere i ABR 18, når der viser sig glemte ydelser i projektet (projektmangler). Det har efter hidtidig voldgiftspraksis ikke været muligt for en bygherre at få erstatning for den forringede indkøbsposition ved tilkøb af glemte ydelser. I hidtidig praksis har rådgiverne klaret frisag i sådanne sager med henvisning til, at bygherren ikke har lidt et tab, idet de glemte ydelser i projektet har modsvaret ”byggeri for pengene” uden, at bygherren har kunnet påvise en merpris til entreprenøren.

Fremover vil rådgiverne som udgangspunkt skulle betale en konventionalbod, når der viser sig glemte ydelser i projektet, som rådgiver burde have taget højde for. Konventionalboden opgøres som udgangspunkt til 5% af prisen for købet af merydelsen hos entreprenøren (dog maksimalt 10% af rådgiverens honorar). Det vil dog være muligt for både bygherren og rådgiveren at komme uden om den fikserede bod, hvis en af parterne kan godtgøre, at boden ikke svarer til tabet. Baseret på hidtidig voldgiftspraksis må det forventes, at bevisførelse herom vil være uhyre vanskelig. Den nye konventionalbod må derfor formodes at få stor betydning i praksis fremover.

Som et modstykke til det nye skærpede rådgiveransvar for projekter er der både i AB 18 og ABR 18 lagt op til en betydelig begrænsning i bygherrens muligheder for at rejse såkaldt direkte krav mod, bl.a. underentreprenører og underrådgivere uden at være bundet af aftalte ansvarsbegrænsninger. Sådanne krav vil fremover være betinget af, at bygherren kan påvise, at underentreprenøren eller underrådgiveren har handlet forsætligt eller groft uagtsomt. Dette vil kun i meget sjældne undtagelsestilfælde komme på tale.

Konflikthåndtering
Sidst, men ikke mindst fører AB 18 og ABR 18 til en fundamental omlægning af den måde, hvorpå tvister i byggeriet fremover skal håndteres.

De nye regler om konflikthåndtering indeholder flere nye værktøjer, herunder i form af en ”hurtig afgørelse” bl.a. med henblik på så vidt muligt hurtigt og effektivt allerede under arbejdets udførelse at få løst tvister om ekstrabetaling mv.

Herudover indføres en såkaldt ”løsningstrappe”, som forpligter parterne til i første omgang at løse opståede konflikter inden for korte frister på forskellige ledelsesniveauer. Det er bemærkelsesværdigt, at ingen af parterne vil kunne anlægge voldgiftssag, før 4 uger efter, at den obligatoriske løsningstrappe har været afprøvet. De nye regler forhindrer desuden, at der anlægges en voldgiftssag, hvis der er iværksat mægling, mediation eller sag om ”hurtig afgørelse”.

Intentionerne bag det nye, ret fintmaskede net for konflikthåndtering er selvsagt at afbøde lange og omkostningstunge voldgiftssager. Tiden må vise, om disse gode intentioner slår igennem i praksis på de danske byggepladser.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik