• Artikel

For meget egenkapital i ejendomsinvesteringer?

Af partner i Bech-Bruun, Henrik Westermann 

Bragt i Børsen den 2. maj 2018.

Klumme: Siden Finanskrisen er niveauet for egenkapital i ejendomsinvesteringer steget markant. Væk er tidligere tiders nær ved 100 pct. belåning eller ejendomme finansieret med fem, seks eller flere pantebreve. I stedet er mange ejendomme helt simpelt finansieret med 50-70 pct. som førsteprioritet og med resten som egenkapital.

Udviklingen er grundlæggende drevet af i hvert fald to forhold:

Der er kommet flere internationale investorer til Danmark, som har en anden tradition for en høj grad af egenkapitalfinansiering, og ikke mindst har de strammere krav til danske bankers kapital og værdiansættelse af udlån haft en markant virkning.

Grund til at glæde sig
Der er god grund til at glæde sig over den udvikling, hvis fokus primært er på, hvor robust ejendomssektoren er mod negative priskorrektioner.

En høj grad af egenkapital beskytter i nogen grad ejendomsejere mod at være tvunget til at realisere ejendomsaktiver ved prisfald.

Og da sådanne tvungne realiseringer vil øge udbuddet og dermed trykke priserne yderligere, vil en høj egenkapital virke dæmpende på et faldende marked.

Imidlertid er der flere sider til de fleste økonomiske forhold, og det gælder i hvert fald egenkapitalandelen i ejendomsinvesteringer. Den meget høje grad af egenkapital rejser nemlig det spørgsmål, om den investeringsvillige kapital er allokeret optimalt.

Forhold mellem risiko og afkast
Det er et grundprincip, at risiko og afkast gerne følges ad, og det gælder også for kapital til ejendomsinvesteringer. En långiver med første prioritet op til 50-60 pct. af ejendomsværdien løber i de fleste ejendomsinvesteringer kun en beskeden risiko, og derfor er renten på en sådan førsteprioritet da også ganske lav.

Anderledes forholder det sig med egenkapital. Egenkapital står sidst, når provenuet fra realisering af en ejendomsinvestering skal fordeles, og derfor løber egenkapitalen også den klart største risiko.

Det modsvares ganske forventeligt af, at egenkapitalen også er dyrere. Egenkapitalinvestorer forlanger gerne en forrentning, som ligger fem til 20 gange højere end renten på førsteprioriteten. Den fremherskende kapitalstruktur i ejendomsmarkedet tilbyder altså groft sagt enten investeringer med lav risiko og lav forrentning eller investeringer med høj risiko og høj forrentning.

Disse begrænsede valgmuligheder giver risiko for en suboptimal allokering af kapital.

Optimal allokering af kapital
For eksempel vil en investor, som er villig til at løbe en middel risiko mod en middel forrentning, være henvist til enten at investere med et lavere end ønsket afkast (som førsteprioritet) eller at investere med en højere end ønsket risiko (som egenkapital).

Det giver et tab for økonomien, da den pågældende jo ikke kan opnå sin foretrukne investeringsprofil i form af f.eks. en andenprioritet.

Værre end som så
Men det er i virkeligheden værre end som så.

Ejendomsejeren mister også ved den manglende mulighed. Som tidligere nævnt finansierer han nemlig investeringen ud over førsteprioriteten med dyr egenkapital i stedet for en billigere andenprioritet.

Uden barrierer vil et marked for andenprioriteter derfor opstå, hvis der er villige investorer og villige ejendomsejere.

Imidlertid er det desværre blevet ganske almindeligt, at førsteprioriteten stiller krav om, at der ikke optages lån med sekundær prioritet.

Et sådant krav er muligvis godt for banken på første prioritet, men som ovenfor nævnt ikke nødvendigvis for ejendomsejeren eller markedet som sådan.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik