• Artikel

Et marked præget af selskabshandler

Af partner i Bech-Bruun, Jesper Bøge Pedersen.

Bragt i Børsen den 24. januar 2018.  

I de seneste år har tendensen på ejendomsmarkedet - især ved de større ejendomstransaktioner - været, at man i mindre grad overdrager selve ejendommen, men derimod et bagvedliggende selskab, som ejer ejendommen.

Det giver en række fordele, men også ulemper.

Tinglysningsafgift kan spares
Ved overdragelse af et ejendomsselskab tinglyses der ikke skøde. Selve overdragelsen sker i stedet ved, at køber modtager en opdateret ejerbog, hvor købers erhvervelse af kapitalandelene i selskabet noteres. Set fra et økonomisk synspunkt vil interessen for de handlende parter bl.a. ligge i, at man kan undgå at betale tinglysningsafgiften.

Ulempen herved er, at der ikke sker ekstinktion af eventuelle utinglyste rettigheder over ejendommen, som tilfældet er ved en traditionel ejendomshandel. Det stiller større krav til sælgers garantier i aftalegrundlaget.

Moms og skat
Overdragelse af fast ejendom er i visse tilfælde momspligtig. Hvis overdragelsen sker, ved at ejendomsselskabet overdrages, vil det som oftest ikke udløse moms. Skatterådet har fastslået, at projektejendomme, der overdrages med tilhørende entreprisekontrakt og formidlingsaftale om salg, også kan sælges momsfrit.

Det medfører nye muligheder for at strukturere ejendomsprojekter uden moms.

Hvis der ved salg af en ejendom vil udløses en avanceskat hos sælger, kan man ved at sælge selskabet undgå, at denne skat udløses. Den vil i stedet hvile på selskabet som en udskudt skat, der udløses den dag, ejendommen måtte blive solgt ud af selskabet.

Køber vil oftest tage sig betalt for at overtage denne forpligtelse i form af en købesumsnedsættelse. Sælger er ikke ringere stillet, da han undgår at betale avanceskatten.

For køber har det den fordel, at den udskudte skat kan blive en del af finansieringen, så købers finansieringsbehov mindskes med et beløb svarende til den udskudte skat.

Selskabets "sygdomme"
Når en fast ejendom handles som led i en selskabsoverdragelse, skal køber være opmærksom på, at man "arver" selskabets sygdomme, forstået således, at f.eks. kreditorer vil beholde deres krav imod selskabet. I de fleste tilfælde vil dette ikke skabe problemer, så længe køber foretager grundige undersøgelser af selskabets forhold forud for købet.

Tilbudspligt
Hvis en ejendom indeholder boliger, er der i visse situationer krav ifølge lejeloven om, at lejerne skal tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis, inden den sælges til anden side.

Denne tilbudspligt kan man ikke blot se sig fri af ved at overdrage et ejendomsselskab. Hertil kræves det, at der selskabsretligt er tale om en holdingstruktur, hvor f.eks. et moderselskab ejer et datterselskab, som ejer ejendommen, og hvor den enhed, som overdrages, er moderselskabet.

Øgede rådgiveromkostninger
Der er en række fordele ved at overdrage ejendomsselskaber i stedet for selve ejendommene.

Som det fremgår, skal man dog have for øje, at der stilles større krav til købers due diligence og til udformningen af aftalegrundlaget, ligesom gennemførelsen af overdragelsen i form af en closing er mere omstændelig for begge parter, deres rådgivere og de involverede pengeinstitutter.

Dette vil ofte medføre højere omkostninger, hvorved en del af den økonomiske gevinst ved en selskabshandel forsvinder.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik