• Artikel

Nye regler for syn og skøn - betydning for markedslejesager?

 Af Jesper Bøge Pedersen, partner i Bech-Bruun (Fast Ejendom & Entreprise)

Bragt i Børsen den 11. oktober 2017. 

1. juli 2017 blev reglerne om syn og skøn i retsplejeloven ændret. Reglerne gælder også i sager om markedsleje, hvor skønsrapporten ofte er afgørende for en sags udfald.

En væsentlig ændring i reglerne er, at det nu er blevet nemmere at udpege flere skønsmænd til besvarelse af samme spørgsmål og at få gennemført nyt syn og skøn. Flere skønsmænd kræver dog fortsat en saglig begrundelse og forventes primært anvendt, hvis der findes flere faglige tilgange til spørgsmålet. Det kan fx være, at der er "flere skoler" inden for faget.

Samtidig er reglerne for at udmelde nyt syn og skøn ved en ny skønsmand blevet lempet. Denne mulighed gælder særligt, hvor det er sandsynligt, at den første skønsmands konklusioner er båret af en faglig tilgang, som ikke er "enerådende" indenfor det pågældende fag. I markedslejesager spiller syn og skøn - sammen med sammenligningslejemål - en væsentlig rolle for en sags udfald. Det er derfor vigtigt at få udmeldt den rigtige skønsmand, som har den rette faglige kompetence og de rette erfaringer. I nogle få markedslejesager bliver der udmeldt mere end én skønsmand. Det kan fx være tilfældet, hvor værdiansættelse af lejers forbedringer eller retableringspligt spiller en væsentlig rolle. I sådanne situationer vil den "traditionelle" skønsmand, i form af en ejendomsmægler, ofte ikke have de tilstrækkelige faglige kompetencer. Denne mulighed er der fortsat. Med de nye regler er der nu i et videre omfang åbnet op for flere skønsmænd til at besvare samme spørgsmål. I markedslejesager vil betingelsen om "flere skoler" indenfor et fag dog kun sjældent blive opfyldt. Det skyldes, at skønsmandens vurdering oftest ikke vil hvile på et tungere teoretisk grundlag, men mere på et kendskab til markedspriser og forhold.

Ny skønsmand
Ofte er en part i en markedslejesag oprigtig uenig i en skønsmands vurdering. Det kan skyldes egentlige fejl i skønsrapporten eller uenighed i vurderingen.

Selvom der kan peges på egentlige fejl i skønsrapporten, herunder fejl i forudsætningerne for vurderingen, kan dette ofte berigtiges ved supplerende spørgsmål eller under afhøringen ("afhjemlingen") af skønsmanden i retten. I sådanne tilfælde, vil der meget sjældent blive udmeldt en ny skønsmand. Det er naturligvis ikke i sig selv nok, at en part er uenig i skønsmandens konklusioner. Det gælder også selvom parten kan henvise til egenhændigt indhentede sagkyndige erklæringer fx mæglervurderinger, som adskiller sig markant fra skønsmandens konklusioner. Det afgørende vil ofte være, at den første skønsmands konklusioner kan være baseret på en faglig tilgang til et emne, som ikke er enerådende. Med andre ord skal man kunne pege på faglige forhold, hvor der ikke er "enighed på bjerget" og kunne sandsynliggøre, at netop dette forhold har spillet en væsentlig rolle for skønsmandens konklusioner. I markedslejesager vil disse betingelser sjældent være opfyldt.

Adgangen til at kræve ny skønsmand vil derfor fortsat vil være ganske snæver og reserveret til helt særlige lejemål eller specielle lejevilkår. Selvom de nye regler åbner for muligheden for flere skønsmænd til samme spørgsmål, kan man ved markedslejesager derved stadig forvente, at man meget sjældent får en "runde 2" med ny skønsmand i markedslejesager, og der er derfor al mulig grund til at sikre, at man får den rigtige skønsmand i runde 1.  

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik