• Artikel

Er Danmark ikke noget for globale hotelkæder?

Af Steen Puch Holm-Larsen, partner i Bech-Bruun og Henrik Westermann, senioradvokat i Bech-Bruun  

Bragt i Børsen den 8. november 2017

KLUMME: Hotelmarkedet i København er særdeles aktivt lige nu. På driftssiden er belægningsprocenterne meget høje, og værelsespriserne er på niveauet før finanskrisen. Også på grund af dette er transaktionsvolumen stigende. København får mere end 25 pct. flere hotelværelser de næste få år.

Alligevel virker det danske hotelmarked i nogen grad som en lukket fest. Mange kigger langt efter de store globale aktører, og med Clarions succesfulde overtagelse af Hiltons hotel i Københavns Lufthavn kunne det umiddelbart se ud til, at det går tilbage for de globale kæder i Danmark.

Det svære danske marked
Der er flere grunde til, at de globale aktører har det svært i Danmark. For det første er konkurrencen hård. Danmark er domineret dels af lokale aktører som f.eks. Arp-Hansen og Zleep og dels af regionale aktører som f.eks. Nordic Choice og Scandic.

For det andet fungerer hotelmarkedet i Danmark, ligesom i øvrigt i Norden, strukturelt noget anderledes end i resten af verden. Uden for Norden er det almindeligt, at en hoteloperatør driver sine hoteller på såkaldte managementkontrakter, hvor operatøren i princippet blot tjener et omsætningsbestemt fee.

I Norden er det derimod almindeligt, at hoteloperatørerne indgår lejekontrakter, hvor de forpligter sig til at betale en minimumsleje, men så til gengæld oppebærer hele overskuddet herefter.

Den nordiske model er tilpasset de lokale ejendomsinvestorer, som lægger mere vægt på en sikker minimumsleje end på muligheden for højere indtjening i gode tider. Derfor ser man også i markedet, at hotelejendomme med managementkontrakter handles til afkast, som ligger 2-3 procentpoint højere end hotelejendomme på lange lejekontrakter.

Ikke så sort/hvidt
Det er imidlertid forkert, hvis man får den opfattelse, at de globale kæder ikke ser mod Danmark. Tre af de fem største globale kæder er enten allerede til stede i Danmark eller har annonceret et hotel i Danmark. Marriott har som bekendt et hotel i København og har annonceret et nyt Moxy-hotel. InterContinental har Crowne Plaza og Wyndham har annonceret et endnu ikke navngivet hotel.

Ud over disse tre repræsentanter for de helt store har Rezidors Radisson-kæde en pæn markedsandel i Danmark, og der er en række internationale mindre aktører i markedet, herunder CitizenM og Nobis.

Uanset den nævnte internationale tilstedeværelse i det danske hotelmarked er der imidlertid ingen tvivl om, at Danmark er underforsynet med hoteller fra de globale kæder. En bedre dækning vil forventeligt give flere turister og højere gennemsnitspriser, så der er al mulig grund til at overveje, hvordan flere internationale kæder kan trækkes til Danmark.

Parløb med globale investorer

Som nævnt passer de danske ejendomsinvestorers tilgang ikke så godt med de store hotelkæders tilgang. En oplagt løsning på denne diskrepans kan være at bringe flere internationale ejendomsinvestorer til Danmark.

Det vil i så fald ikke i sig selv være noget nyt. Der er næppe nogen i ejendomsbranchen, som har overset indtoget af udenlandske investorer de senere år, men det, der kunne være brug for i denne forbindelse, er internationale ejendomsinvestorer med lyst til at investere i hoteller på de vilkår, som benyttes ude i verden. Det vil kunne øge udbuddet af hotelejendomme drevet på operatørkontraker og derigennem tiltrække flere hoteller fra de store globale kæder.

 

 

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik