• Artikel

Ejendomsobligationer har ulemper — men også mange fordele

Af Henrik Westermann, senioradvokat i Bech-Bruun og Babak Eftekhari, advokat i Bech-Bruun (Fast Ejendom)

Bragt i Ejendomswatch den 7. november 2017.

Efter finanskrisen er ejendomsobligationer stort set forsvundet fra det danske marked. Helt anderledes ser det ud i både Norge og Sverige, hvor ejendomsobligationer stadig får større betydning som et alternativt finansieringsinstrument.

KLUMME: I Norge har man set en stærk vækst i udstedelsen af ejendomsobligationer de seneste år. Bare fra 2014 til 2015 blev den samlede volumen for ejendomsobligationer fordoblet fra ca. 8 mia. kr. til ca. 16 mia. kr.

Også Sverige har set en stærk vækst. I 2011 svarede den samlede emissionsvolumen til ca. 8 mia. kr., mens den i 2016 svarede til ca. 40 mia. kr. Flere af de ledende svenske ejendomsselskaber har på det seneste afsøgt det internationale obligationsmarked for yderligere at udvide deres finansieringsgrundlag. F.eks. har selskaberne Akelius Residential, Balder, Hemsö og Sagax udstedt for 18 mia. kr. i euro-obligationer.

Indtil videre ser denne udvikling ud til at være gået forbi Danmark, men det er på mange måder uheldigt.

Blakket ry blev skabt under finanskrisen
I Danmark blev ejendomsobligationer under finanskrisen stærkt kritiseret som risikofyldte. Det skyldtes bl.a., at tyndt kapitaliserede selskaber finansierede ejendomshandler meget aggressivt og somme tider over 100 pct., hvor ejendomsobligationer ofte finansierede den del af gælden, som man ikke kunne få banker og realkreditinstitutter til at yde. Investorerne blev lovet meget gunstige afkast, men havde til gengæld en meget ringe sikkerhed. Alt dette har været medvirkende til, at ejendomsobligationer mange år efter finanskrisen stadig fravælges af danske investorer.

Imidlertid kan ejendomsobligationer være et godt supplement til realkredit og egenkapital og give adgang til yderligere kapital. På det norske og svenske marked er renten på ejendomsobligationer ganske konkurrencedygtig, når det tages i betragtning, at obligationerne ofte dækker lån med højere loan-to-value end mere traditionelle lån.

I forhold til særligt realkreditlån giver ejendomsobligationer mere frihed til at aftale specifikke vilkår, som er skræddersyet til det konkrete projekt.

Ved ejendomsobligationer låses de samlede kreditomkostninger typisk i hele låneperioden i modsætning til både realkreditlån og banklån, hvor de samlede kreditomkostninger ofte kun låses for maksimalt 1-2 år.

En mulighed for visse projekter
Fleksibiliteten ved ejendomsobligationer kan være et godt match til ejendomsprojekter med et betydeligt udviklingselement. Ofte vil sådanne projekter ikke have et cash flow i perioder, og cash flowet efter endt udvikling kan endda være usikkert. I sådanne tilfælde kan det være vanskeligt overhovedet at få et bank- eller realkreditlån, og her kan ejendomsobligationer som nævnt være en løsning, der sikrer, at ejendomsprojektet realiseres. Man har også set, at utraditionelle ejendomsprojekter, hvor det kan knibe med konventionel finansiering, er søgt finansieret via ejendomsobligationer. I Sverige har svenske Hemsö f.eks. sat bæredygtighed på dagsorden ved i 2016 at udstede såkaldte ”Sustainability Bonds” målrettet ejendomsprojekter, som har et socialt element (fx skoler og plejehjem), eller som er energi- eller miljøvenlige. Den første emission havde en værdi af ca. 750 mio. kr. Eksemplet viser, at ejendomsobligationer er alsidige og anvendelige til en stribe af forskellige ejendomsprojekter.

Fleksibiliteten ved at vilkårene for ejendomsobligationer er mindre standardiserede, kan imidlertid også være en ulempe. Sådanne mindre standardiserede produkter kan nemlig hurtigt blive illikvide.

En anden ulempe er, at etableringsomkostningerne for ejendomsobligationerne gør dem uegnede til mindre projekter. I Norge bliver ejendomsobligationer primært udstedt i store transaktioner, hvor transaktionsværdien svarer til godt over 400 mio. kr., men i takt med, at det norske marked er åbnet op, har man også set mindre ejendomshandler finansieret ved hjælp af ejendomsobligationer, selv med en transaktionsværdi værdi så lav, at det svarer til omkring 100 mio. kr.

Uanset ulemperne ved ejendomsobligationer har de dog så mange fordele for det rigtige ejendomsselskab og for det rigtige ejendomsprojekt, at det er et tab for den danske ejendomsbranche, at vi på dette punkt ikke endnu har de samme værktøjer som vores nordiske kolleger.

Emneord
  • København

    Langelinie Allé 35
    2100 København Ø

  • Aarhus

    Værkmestergade 2
    8000 Aarhus C

  • Shanghai, repræsentationskontor

    No.1440 Yan'an Middle Road, Suite 2H08
    Jing'an District, 200040 Shanghai

  • Bech-Bruun Advokatpartnerselskab

    T +45 72270000
    F +45 72270027
    E info@bechbruun.com
    CVR-nummer 38 53 80 71
    Cookie-politik
    Legal Notice and Disclaimer
    Privatlivspolitik